經(jīng)濟(jì)史是一部基于假象和謊言的連續(xù)劇,經(jīng)濟(jì)史的演繹從不基于真實(shí)的劇本,但它鋪平了累積巨額財富的道路。做法就是認(rèn)清其假象,投入其中,在假象被公眾認(rèn)識之前退出游戲。”索羅斯如是說。西方經(jīng)濟(jì)學(xué)對經(jīng)濟(jì)人的前提假設(shè)是“理性”趨利,唯利是圖。事實(shí)上“利”常令人“智”昏,高收益必然伴隨著高風(fēng)險。要趨利又要做到心如止水的理性,除了有金融財團(tuán)背景的巴菲特、索羅斯等圣人,我等散戶小輩,唯有任人呼之揮之。經(jīng)濟(jì)學(xué)天生就是門偽科學(xué),經(jīng)濟(jì)活動本身就是基于理性假象的合法陰謀。經(jīng)濟(jì)史造就的只有散戶,散戶成就的才是利益集團(tuán)。
經(jīng)濟(jì)史上著名的三大陰謀騙局:南海泡沫、荷蘭郁金香和密西西比狂。讀者可以查閱,看起來像“瘋”的笑話。事實(shí)上這“瘋”離我們何其之近。從90年代初中國的股“瘋”,更早之前的郵“瘋”,直至07年股瘋、樓瘋,瘋得全球串聯(lián)、瘋得神乎其神。我認(rèn)為現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動是基于兩類權(quán)重的心理假設(shè):“爭先恐后”心理假設(shè),經(jīng)濟(jì)人都認(rèn)定在完全競爭的有限資源市場中,每個經(jīng)濟(jì)人都是自己絕對競爭者;“傻子理論”心理假設(shè),經(jīng)濟(jì)人都認(rèn)定在完全競爭市場,總有經(jīng)濟(jì)人比自己傻。這兩種心理假設(shè)對經(jīng)濟(jì)活動杠桿作用非常強(qiáng)烈。中國人重謀術(shù)輕技量,素有“爭先恐后”的遺風(fēng),故在這片熱土上“四兩撥千斤”伎倆可以屢試不爽。國美的生命周期是最好的例證。黃光裕先生17歲闖江湖的時候懷揣3000塊啟動資金,再加上中國所有優(yōu)秀杰出企業(yè)家的共有天資,就能夠在尚不足不惑之年時創(chuàng)造神話。曾經(jīng)在這塊充滿養(yǎng)分的土壤里,他的“四兩撥千斤”的神功真令人嘆為觀止。其實(shí),你會發(fā)現(xiàn)“瘋”也是經(jīng)濟(jì)活動人性的特質(zhì)。對于經(jīng)濟(jì)體而言,“瘋”的傾向,“瘋”的情緒沖動應(yīng)是中性的,它是經(jīng)濟(jì)澎湃流淌的血液。就看有形、無形的手怎么挖溝渠引導(dǎo)。對于經(jīng)濟(jì)人,“瘋”也是把雙刃劍,如果你能抓到一把這樣的“瘋”,你的生活就有“量變到質(zhì)變”的可能;如果你沒有能力把握住這種“瘋”,不能在假象被公眾認(rèn)識之前退出游戲,那你還是敬而遠(yuǎn)之吧。踏踏實(shí)實(shí)做好強(qiáng)國之本——實(shí)業(yè)。還有像郎咸平先生一樣,不碰股,批評“瘋”賺大錢也不錯。
認(rèn)識“瘋”,識破假象,是為更好的利用“假象”和“瘋”?;貧w主題,談?wù)?9年該不該買房。
重溫一下近期史:2007年8月市場最瘋狂的時候,人們懷疑的不是價格漲的可能性而是擔(dān)心、懷疑政府降價措施的反彈結(jié)果。“有沒有只漲不跌的價格”一度成為討論的焦點(diǎn)。銀行連續(xù)7次提高利率,結(jié)果適得其反,如抱薪救火。房價越調(diào)越高。廈門五緣灣某地塊,樓面地價(按房屋單位建筑面積平均分?jǐn)偟耐恋貎r格,未包括任何其它成本)拍到17000元/平方米,杏林園博園旁某地塊樓面地價也達(dá)到12000元/米。一個個地王記錄接連被打破。人們奉行“面包一定比面粉貴”的信條,把房價與“更高、更快、更遠(yuǎn)”的奧運(yùn)精神聯(lián)想在一起。土地、能源的稀缺性、城鎮(zhèn)化進(jìn)程、社會向前發(fā)展進(jìn)程規(guī)律等成為人們預(yù)期的佐證。中國人口13億,婚育高峰,18億耕地紅線,甚至政府提高利率抑制房價的措施也成為說服購房者有力的證詞。
這個時期可謂“幾家歡樂百家愁”:歡快者之一:地方政府官員,一塊塊地王被標(biāo)出,地方財政收入滾滾而來。固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步上升,GDP兩位數(shù)很漂亮。再拿出微小善款搞些經(jīng)濟(jì)適用房,以平民憤,政績顯赫,皆大歡喜。歡快者之二:地產(chǎn)商,如潘石屹說“好冤枉啊,房地產(chǎn)有何暴利可言。餐飲業(yè)才有暴利!不要這么仇富好不好”。他的話音肯定不是這樣粗糙,意思大體是這樣數(shù)錢忘祖,可以查閱。歡快者之三:炒房客、炒房團(tuán)。“別人笑我太瘋癲,我笑別人看不穿。”一群利潤沖浪兒,開發(fā)商的親密盟友,到處興風(fēng)作浪,推波助瀾。歡快者之四:被綁上賊船硬性需求購房者,房價飆升的意淫者。除此之外,民怨載道,對于房市用“哀鴻遍野,啼饑號寒”一點(diǎn)都不過。其中,售樓經(jīng)紀(jì)人群體是最直接最靠近銷售終端的,他們富于銷售組織性、紀(jì)律性,卻基本上沒有私人占有的房產(chǎn),屬于最困頓的階層之一。但他們有先天成長上的優(yōu)點(diǎn): 第一、經(jīng)紀(jì)人身受三種壓迫(地產(chǎn)商、地方政府、公司盤剝),而這些盤剝的嚴(yán)重性和殘酷性,是世界各職業(yè)中少見的;因此,他們在批判分析房市詬疾中,比任何專家教授都來得堅(jiān)決和徹底。在如今被資本半殖民地化的中國,除極少數(shù)的工賊之外,整個一線銷售階層都是最革命最覺悟的。 第二、由于從業(yè)者貧窮的應(yīng)屆畢業(yè)生,農(nóng)村出身的成分占多數(shù),房產(chǎn)銷售團(tuán)隊(duì)跟中國最淳樸的房產(chǎn)硬性需求者有一種天然的聯(lián)系,他們理解民生的痛苦,這樣有利于他們把自己融入民生中。然而,銷售人員天然純潔的階級成份卻是隱性,并未給他們帶來理解甚至同情。由于他們與地產(chǎn)階級的物理距離如此顯性,以致掩蓋了其先進(jìn)性。因此這個群體生活在被兩個對立階層互相傾軋的平面空間。有一首深刻憂郁的詩描述了這點(diǎn)
售樓翁
為薪待客售樓處,唯唯諾諾拼業(yè)務(wù),兩腿酸酸雙眼黑。賣屋得錢何所營?每日快餐月房租。可憐老大無其屋,心憂價貴愿市寒。
夜來忙碌不得息,嘵乘公交碾塵轍。車擠人疲日初出,售樓處內(nèi)把客等。呼呼鐵騎來是誰?寶馬奔馳美妞兒。手把價目言語怒。
回身叱客把單簽,一間屋,百萬錢,商使曲價談不得。一單合同賞十文,充抵銀行當(dāng)房奴。
他們內(nèi)心交織的痛苦無以言表,唯有堅(jiān)守那份良心。房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)人每日不辭勞苦、不厭其煩鼓吹的房價高走勢在外界認(rèn)為是推波助瀾,是地產(chǎn)商的劊子手。其實(shí),在泡沫即成事實(shí)基礎(chǔ)上,你不捧價自有別人炒作的市場替代無奈情形下,拼命的把泡沫吹大,讓其加速破滅,避免80后一代無辜卷入,這何嘗不是一種曲線救國?
美國次貸危機(jī)2007年2月第一波比較緩和爆發(fā),這客觀上是一場及時雨,一次善意的警告。2007年9月份銀行“關(guān)于第二套住房首付提高到30%,利率提高到基準(zhǔn)利率10%”政策姍姍來遲。房產(chǎn)投機(jī)需求終于得到實(shí)質(zhì)上遏止。房價終于走到了畸形的巔峰。各位看官,為何“關(guān)于第二套住房首付的提高”的藥方直到要危機(jī)顯露之時才出臺呢,為何要大費(fèi)周章,煞有介事連續(xù)7次提高銀行利率后才動用呢?地方利益集團(tuán)利益博弈使然,政策的制定者和利益的既得者走在一根利益鋼絲上。隨著美國次級貸危機(jī)的惡化蔓延,金融風(fēng)暴愈影愈烈,直至以2008年10月雷曼兄弟公司的倒閉為標(biāo)志的第二沖擊波到來。我認(rèn)為,從某種意義上來說,是美國的次貸危機(jī)WAKE UP了中國,解散了各利益集團(tuán)內(nèi)部的協(xié)約,最終引起了對國家經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略模式的討論反思。治傷總比救死好。才有今日買房市場的主動權(quán)和關(guān)于09年買房討價還價。
如果你已經(jīng)選定牛年牛日牛時良辰吉日結(jié)婚或分娩;如果你承受不了專家的愛國蠱惑;如果你實(shí)在克服不了“爭先恐后”的國民天性;如果非1314或888房號不買;如果你已經(jīng)在近期簽了購房合同。買了就買了,沒什么不可以的。近日接到許多莫名的電話,諸如“感謝您的服務(wù)沒有打動我買房”云云。電話那端感激涕零,猶如劫后余生般的慶幸!此刻,我也為我當(dāng)時的偷懶感到莫名欣慰,原來偷懶也可以解危救人。所以近期購房的風(fēng)險已經(jīng)大大減小,價格趨于理性。經(jīng)濟(jì)活動之要義本來就是“我選擇,我喜歡”,“愿打愿挨”的相對論。只要你認(rèn)為產(chǎn)品能夠滿足你的效用,它就是最優(yōu)的。絕對價格差不是主要問題。近期買房的人多少是幸運(yùn)的,算積了陰德,而且應(yīng)獲得官商贈予的勛章。一位政治家說過,每當(dāng)一個國家遭遇危機(jī)的時候,愛國主義就會熱起來。富蘭克林.羅斯福在大蕭條時期,依據(jù)老凱的主義,在公共基礎(chǔ)設(shè)施和公共福利方面,大量建設(shè)投入緩和了危機(jī)?,F(xiàn)在中國每逢危機(jī),好像都能看到凱恩斯的影子。凱恩斯說買菜也是愛國,于是專家教授們運(yùn)用科學(xué)的發(fā)展觀與時俱進(jìn),衍生出“現(xiàn)在買房,就是愛國”北京科技大學(xué)教授趙曉,中央黨校教授韓保江“積極消費(fèi)就是愛國”之流的號召呼喚。日本人以俾斯麥為師,多學(xué)了軍國主義;中國以凱恩斯為師,鐘情鋼筋混凝土,卻忘了社會福利的多投入。我突然感覺愛國何其沉重,原來有國難愛。國家罹受危機(jī)之際,不僅沒為國家買房分憂,甚至活到今日還在拉國家GDP、人均收入的后腿。唯一能做的,就是降低呼氣頻率,心平氣和過日子,減少二氧化碳的排放量,為穩(wěn)定貢獻(xiàn)一份力量。
如果您的購房需求軟性需求,我的觀點(diǎn)是:09仍不宜急著買房。數(shù)據(jù)是最有說服力的。論數(shù)據(jù),任志強(qiáng)先生可以精確到小數(shù)點(diǎn)后好幾位。他的房價沒10萬不算高。他的房價還有提高北京居民的素質(zhì),可以控制北京人口的增長之功效。昨日,國家統(tǒng)計局又有捷報傳來。局里對2007年GDP數(shù)據(jù)進(jìn)行最終核實(shí)。2007年GDP現(xiàn)價總量為257306億元(比初步核實(shí)數(shù)增加7776億元,比初步核算數(shù)據(jù)提高10687億元;按不變價格計算,比2006年增長13.0%,比初步核實(shí)數(shù)提高1.1個百分點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)普查后GDP數(shù)據(jù)有望再升,這一更改使中德兩國“決出”誰是世界第三大經(jīng)濟(jì)體。中國戰(zhàn)敗德國,中國戰(zhàn)勝德國,總之是中國的勝利。嗚呼,偉大的國家,偉大的統(tǒng)計局,這一刻你又是靈魂附體,你不是一個局在戰(zhàn)斗。2009年至矣,還在2007年中意淫??床欢?span id="n2liae2" class=t_tag href="tag.php?name=%D6%D0%B9%FA%BE%AD%BC%C3">中國經(jīng)濟(jì),我懼怕數(shù)據(jù)。定量還不如定性分析。
第一 2009年的1月份馬上就要過去了,美國經(jīng)濟(jì)仍持續(xù)惡化,華爾街風(fēng)暴還在向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)蔓延。世行對本年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度持悲觀態(tài)度,把50%希望寄托中國?;ㄆ阢y行在得到政府援助后深陷危機(jī)不能自拔,瑞銀、蘇格蘭皇家銀行、李嘉誠基金近日急速套取現(xiàn)金舉動,表明他們2009年經(jīng)濟(jì)預(yù)期非常低,投資異常謹(jǐn)慎,以企業(yè)安全優(yōu)先。何時恢復(fù)不得而知。1929-1933年的經(jīng)濟(jì)大蕭條,恢復(fù)持續(xù)時間將近10年,事實(shí)上的終結(jié)者是二戰(zhàn)。誠然,當(dāng)今金融系統(tǒng)的修復(fù)能力大大爭強(qiáng),但消費(fèi)信心的恢復(fù)11個月解決不了問題。
大環(huán)境如此,2009年房市很難復(fù)蘇。
第二 雖然中國經(jīng)濟(jì)在改革開放30年中取得輝煌的成就,但社會的主要矛盾在轉(zhuǎn)折期有激化趨向。城鄉(xiāng)差距,貧富差距不斷;經(jīng)濟(jì)增長模式畸形,主要以固定投資來拉動經(jīng)濟(jì)的發(fā)展;經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)二元化畸形發(fā)展,中小民營企業(yè)發(fā)展艱難;社會公平機(jī)制缺失,導(dǎo)致內(nèi)需市場的可持續(xù)夸大及社會的穩(wěn)定受到挑戰(zhàn)。
中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展由三輛馬車?yán)瓌樱和顿Y、外貿(mào)、內(nèi)需。如今投資和外貿(mào)主引擎熄火了,寄希望于擴(kuò)大內(nèi)需,擴(kuò)大農(nóng)村市場。從毛澤東時代起,黨就有在艱苦的時候才想起農(nóng)村后方的習(xí)慣。由于長期的財富分配不均,及社會福利保障的缺失,在短期內(nèi)擴(kuò)大內(nèi)需,談何容易。中國人是期盼過好日子的,居民高儲蓄率原因主要是因?yàn)樯鐣U现贫鹊娜笔г斐傻?,與中華民族勤勞儉樸的美德無關(guān)。古有有養(yǎng)兒防老,今有存錢防病。如果沒有建立起較可靠像樣的社會保障制度,國人高儲蓄,低消費(fèi)的勤儉美德將長久持續(xù)。
中國的經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展方式是“撲火苗”型而非“種樹苗”型。社會的進(jìn)步總是要付出沉重血的代價,才能“秋后算賬”。是哪里有“火苗”才撲哪里,東奔西突的被動發(fā)展,這種發(fā)展是悲情的。沒有眾多嬰兒的健康代價,今天我們還在喝有毒牛奶。溫家寶總理兩鬢的銀發(fā)每抽出一根,說明中國正有一個棘手的問題尚待解決。
所以中國經(jīng)濟(jì)自愈能力2009年很弱,也不利于今年的復(fù)蘇。
第三 中國可怕的GDP崇拜。我們笑日本人生殖器崇拜,日本人笑我們GDP崇拜。GDP成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目標(biāo),而非衡量指數(shù)。主要原因是GDP與官員的政績考核緊密聯(lián)系。學(xué)生怕期末成績,官員則怕GDP不好看。于是才有寶雞市12年內(nèi)11次水管動脈爆破現(xiàn)象,呼市公安局大樓被木工炸掉重建的現(xiàn)象。更導(dǎo)致全國各省立下2009年GDP保8的軍令狀。GDP要增長其實(shí)很容易的,廈門剛修好的BRT把它拆了再建一次,或者再在集美大橋的上方修個“公”橋,搞個“KAPAA”猥褻狀,一母一公湊個對。這樣GDP半年就上去了,民工的就業(yè)機(jī)會也就增加了。消費(fèi)促進(jìn)生產(chǎn)是有道理,但必須面對一個潛前提:資源、能源是有限的。
所以,即使2009年中國的GDP保八形勢上成功了,但仍是在“撲火苗”,已經(jīng)為下一個“火苗”問題埋下隱患。
第四 房地產(chǎn)企業(yè)資金來源主要是靠銀行信貸、銷售按揭、自有資金、占有資金、短期拆借、信托機(jī)構(gòu)等。在目前整體經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不明朗的現(xiàn)狀下,開發(fā)商的資金來源渠道很有限,資金鏈已到了“嚴(yán)重吃緊”的地步,眼下最重要的是快速回籠資金,確保企業(yè)資金鏈安全,所以2009年的大幅度促銷策略會持續(xù)下去。
房地產(chǎn)市場將步入較長時間的調(diào)整期,經(jīng)濟(jì)走勢線由預(yù)想的“V”字形轉(zhuǎn)為“U”字形,房價短期反彈的可能為0。需求方處于主動地位,短期內(nèi)難以走出觀望,開發(fā)企業(yè)將會迎來一輪“洗牌”。多家房地產(chǎn)企業(yè)已不堪重負(fù),其中包括上市房企。 有實(shí)力的上市房企將利用價格戰(zhàn),打垮競爭對手,為未來作準(zhǔn)備。2009年下半年,將出現(xiàn)多家房企倒閉現(xiàn)象。
所以,2009年購房一定要選擇財務(wù)狀況良好的地產(chǎn)商,不是越便宜越好,謹(jǐn)防地產(chǎn)商攜款潛逃,項(xiàng)目淪為爛尾樓。
第五 由于2008年的銷售狀況,造成2009年市場存量房題量很大。解決庫存,收回資金是地產(chǎn)商銷售第一目的。目前的房價雖是經(jīng)過很大的降幅,但是仍然是有暴利的,只是現(xiàn)金流的急劇縮緊對地產(chǎn)商造成威脅。其實(shí),地產(chǎn)商仍有降價空間。為什么不能一次降價到位?銷售上的戰(zhàn)術(shù)不允許,掏出最后的王牌意味著極高風(fēng)險。
第六 惡劣的市場環(huán)境現(xiàn)金為王??焖倩厥宅F(xiàn)金的地產(chǎn)商,一可以保證企業(yè)安全,二可以在未來復(fù)蘇期以較低成本圈地,卷土重來。所以在多方情況允許下,地產(chǎn)商一定會緩慢持續(xù)降價,為現(xiàn)在,也為將來打算。
第七 政府與高房價決裂,。政府對地產(chǎn)財團(tuán)的態(tài)度,開始微妙變化。由原來的齊卒保車,到現(xiàn)在棄車保帥。去年“兩會”時直言“政府有能力平抑房價”的廣州市市長張廣寧今年不會再覺得寂寞。北京市市長郭金龍、南京市市長蔣宏坤以及重慶市常務(wù)副市長黃奇帆都在今年當(dāng)?shù)氐?#8220;兩會”上不約而同地以不同方式表達(dá)了與高房價“決裂”的態(tài)度。近期中央四部委公開肯定萬科降價舉措。
本文轉(zhuǎn)自 襄樊房產(chǎn) 點(diǎn)擊瀏覽">點(diǎn)擊瀏覽
第八 以萬科為代表的地產(chǎn)商今年將再堅(jiān)定掀起降價風(fēng)潮,為市場整合,也為樹立企業(yè)公民形象。王石是講經(jīng)濟(jì)的,王石更懂政治。在中國企業(yè)家不懂政治怎么混?
綜上,2009年買房還應(yīng)保持謹(jǐn)慎的態(tài)度。